更新时间：2024-11-29 16:58:30
自2016年“9·30”新政以来，北京市场近三年出让了大量限竞房地块。去年6月份开始，这些被限定了最高销售价格的项目陆续入市，供应住宅套数超过30000套，在为刚需群体提供了更多选择并抑制房价快速上涨的同时，扎推入市的限竞房项目也在上演贴身肉搏。
但业内人士表示，这些价格相对低于纯商品住房的项目，由于利润空间被压缩，许多项目多处于亏损状态。而在销售过程中，多数项目去化缓慢。
《中国经营报》记者采访了解到，尽管大部分开发企业表示中长期看好北京市场，但是会慎重选择限竞房地块，目前限竞房项目多由央企、国企开发，企业一般选择合作拿地开发以抵御后期风险。
贴身肉搏
“我们五一期间推出特惠活动，普宅总价386万元一套，(非普宅)特价房392万元一套，位置为10层以上，送精装修。85平方米全南两居，带精装修，送新风系统，总共30多套。”
五一期间，在大兴区颐璟万和的售楼处里，置业顾问热情地向记者介绍着项目。据其解释，五一期间公司给出的优惠活动主要包括386万元一套的普宅和392万元一套的非普宅，这两种特价房面积和户型都是一样的，只不过普宅是在低层，非普宅是在10层以上。这个项目原本是毛坯交房，现在搞特惠活动的房子带精装修。“因为五环到六环之间普宅每套是不能超过374万元的，所以多出来12万元会算进精装修里，签订购房合同时按照普宅的标准374万元去签，392万元的那种就是按照非普宅正常卖。”
据了解，该项目由远洋地产和金融街控股于去年联合拿地，位于南五环到南六环之间，地铁4号线义和庄站北800米。宗地面积22717.92平方米，规划建筑面积94924.38平方米，拿地价格约为20.65亿元。
据置业顾问介绍，项目规划建设三栋高层，共计411套，户型包括80、85平方米的两居，85平方米的三居，和133、135平方米的四居，预计最早2020年9月毛坯交房。
“我们拿地价格约为每平方米4万元，销售限价是每平方米不能超过57800元。现在的均价是每平方米55016元。”置业顾问介绍称，该项目2018年8月31日开盘，“现在已经卖了一半多，还剩一百多套”。
而当记者五一过后再去询问时，置业顾问表示五一期间的优惠仍然存在，“之前我们日常的成交均价都在每平方米52000元左右，现在核算下来每平方米只有45400元左右，您若有意向的话就尽快入手吧”。
实际上，像颐璟万和这样的限竞房项目已成为目前北京商品房市场上的主流。所谓限竞房，即在限定商品房最高销售价格的基础上，竞争土地价格。同时，一些土地在出让时规定了“70/90”政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。
2016年“9·30”新政明确，要在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房价快速上涨。自当年11月，北京首宗“限房价、竞地价”地块——海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元获得以来，北京近三年的土地供应主流即为限竞房地块。
据中原地产研究中心统计，在过去3年北京出让了99宗商品房住宅地块，其中限竞房地块94宗，合计规划的商品房建筑面积达到了860万平方米，目前入市的有约300万平方米，而从等待入市的土地看，合计2019年入市的限竞房有望超过6万套。其中，大兴区库存套数最高，占比达到近3成，仅东城、西城、通州三区没有限竞房项目。
大量限竞房项目入市，对购房者来说意味着将会有更多的选择，而对企业来讲则意味着更加激烈的竞争。仅在大兴区，颐璟万和就存在多个竞品，比如与其紧邻的金悦府，由金融街、远洋地产、保利地产和首开联合开发，位置更加靠近地铁站，均价与其不相上下，规划共计498套房源，包括3栋洋房，4栋高层和4栋叠拼，总价每套380万元起，购房者可选空间更多。
在交通便利程度上，同样邻近地铁，位于大兴亦庄线次渠南站的禧瑞天著，受益于亦庄区域世界500强企业的不断进驻，尤其是像京东等互联网企业的扎根，受到不少年轻购房者的青睐。项目由首创置业、远洋地产联合开发，项目总共15栋楼，1459套，体量相对较大，目前已全部开盘，均价约为52695元/平方米。
另外，与禧瑞天著同属于亦庄板块的普通住宅项目万和斐丽和别墅项目海晏春秋，是远洋、世茂、首创三家联合开发的限竞房项目，由于位置更加靠近南海子公园，居住绿化面积更高，且均价与禧瑞天著相差较小，受到刚需改善型住户的欢迎。
除此之外，受益于首都第二国际机场在大兴区的落地(即将在今年9月30日投入运营)，“新航城”板块的中海云熙、中海云筑、大兴金茂悦等项目进入贴身肉搏状态，五一期间看房均安排有抽奖活动，奖品多为冰箱、电子炉等家电产品。中海云熙和大兴金茂悦的售楼处甚至只有一街之隔，双方在户型、周边交通和环境配套方面不相上下，大兴金茂悦为精装修交房，价格稍贵，每平方米均价在40000~41000元之间。中海云熙目前两居室均价在每平方米33000~38000元之间。双方目前都打出送面积的优惠，赠送面积在2至4平方米左右。
甚至连纯商品房项目都在参与竞争，比如与禧瑞天著售楼处一街之隔的经开汀塘，目前仍有部分房源未售完，均价与禧瑞天著基本持平。“限竞房在签订购房合同之后一两年才拿到房本，五年之内不允许买卖，也就是说从你签订购房合同之后的至少六七年内，房子是不能转手的，纯商品房则没有这样的限制。”中介机构链家的工作人员告诉记者。
销售去化缓慢
尽管调控政策已对近几年北京地区房价的非理性上涨进行了较大限度的遏制，大量入市的限竞房项目为刚需人群提供了更多选择，但从成交情况来看，项目去化却较为艰难。
以大兴区热盘禧瑞天著为例，该项目楼盘分别于2018年9月3日和12月27日拿到预售证，截至目前，北京市住房和城乡建设委员会官网显示已签约套数为244套，仅占总套数的16.72%;已签约面积22839.13平方米，仅占准许销售面积的10.8%。
“其实限竞房一直都卖得不是多好，只不过有的项目最早入市，当时还没有什么竞品，不管快慢现在总算是卖完了，但是后续推出的项目就难说了。”链家的一位工作人员向记者表示。
业内一位参与操盘限竞房项目的营销总监告诉记者，“因为现在市场供应量较大，大家都是同质化的，基本上你想卖得快就要在产品上有独特的优势，再有就是价格策略上要有一些让步，或者设置一些梯度。”
这位营销总监同时也表示，“限竞房肯定不会出现像前些年一开盘就抢房之类的现象，因为供应量就摆在眼前，但完全滞销、卖不动也不至于，粮食不够时肯定是有人吃得饱一点，有人吃得少一点，肯定是产品好、位置好、品牌更知名的项目卖得更好。”
“对于刚需群体来讲，在北京市场即便是性价比较高的限竞房，首付一般也要百万起，考虑到首付和以后还贷压力，刚需群体中很多人的购买力还是有限的。另一个重要原因是，因为限竞房的最高售价被限定，企业利润空间有限，这就导致很多企业短期内不愿意推盘入市。”同策研究院总监张宏伟告诉记者。
另外，后续入市的多数项目位于交通不便的郊区，这就更加剧了项目去化难度。比如，青龙湖区域由于前两年巨量土地供应，目前库存近90万平方米，由于位置在丰台和房山的结合部，基础设施和硬件资源有限，后期去化将面临较大困难。区域内目前在推的项目包括万科翡翠西湖、龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖、金地大湖风华等，但销售去化较为缓慢。
以万科翡翠西湖为例，项目分批获取预售证，去年10月1日拿到预售证的第一批房源，从目前已签约面积来看，去化率为31.56%;第二批拿到预售证时间为去年12月1日，目前去化率为2.17%;第三批拿到预售证时间为今年2月3日，目前去化率为1.96%。
据中原地产研究中心数据统计，截至5月7日，北京从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了49个，合计73期，供应住宅套数达到了33427套，而网签数据合计只有9438套。平均网签均价为49075元每平方米，网签面积98.9万平方米，按照面积计算网签完成率只有25.2%。
据中原地产首席分析师张大伟介绍，目前北京入市的限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使这样，除极个别项目外市场依然萧条。大量的70/90同质户型，导致限竞房很难去库存。在所有供应的限竞房户型中，90平方米以内套数占比高达68.6%;在成交结构中90平方米以内户型占比高达74.9%。在过去一年，北京楼市库存增加到了最近4年最多的5.66万套，相比2018年初上涨了2万套以上，上涨幅度高达57%。
张宏伟告诉记者，“因为限价的因素存在，靠土地升值来获得增值收益的模式已不再可行，快速卖的话又亏损，所以很多企业不愿意现在去卖。我看到过一个北京市场限竞房项目的名单，包括几十个项目，大部分是亏损的。所以很多企业可能是在考虑后期看能不能在价格上有所突破，搏一下市场预期。”
“赔本赚吆喝”
由于销售价格上受到限制，而拿地成本又居高不下，企业利润空间由此受到极大压缩。
销售的低迷已经影响到了企业在京拿地的意愿。记者在走访中发现，大部分限竞房项目是由企业合作拿地开发，国企、央企参与最多，且销售情况相对较好的项目多为国企和央企。
“刚出限竞房时，有些企业还没有搞清楚状况就拿地了，因为当时北京土地价格还比较高，出了这种地块之后，他们可能觉得‘我先拿下再说，后续快周转就行了。’”上述营销总监表示，“但实际上从去年下半年以来，入市的限竞房项目消化情况并没有预期的那么好，对这些企业来讲肯定他们的资金成本更高一些，这就导致大家对这种地块现在会比较保守一些。”
“现在企业再想进入北京市场已经很难了，因为北京的地价成本太高，动辄几十亿元，所以一般都是联合拿地。”一位在京开发有高端住宅项目的地产企业高管向记者表示。
据wind数据，今年前4月，北京市场住宅用地23宗，成交土地面积161.08万平方米，成交规划建筑面积290.18万平方米，成交总价593.71亿元，平均溢价率为11.47%。
张宏伟表示，“因为国企、央企承担着市场调控的职责，所以即便有些项目亏损，但对于调控市场也承担到了应尽的责任。其他企业，之所以合作拿地，是因为现在很多项目都是亏损的，未来在开发节奏、销售节奏及资金链方面都存在着风险，合作拿地的话能够共担风险。”
张宏伟继续解释道，“因为从中长期来讲，大家都是看好北京市场的，但短期内拿地之后又不赚钱。再加上目前短期内企业的资金也比较紧张，所以企业会更加谨慎，在现有政策不变的情况下，有可能会通过合作开发的方式来规避风险，也有可能是通过收并购的方式拿地，但如果是通过公开市场拿限竞房地块的话，对很多企业来讲真的是赔本赚吆喝。”
“如果后续有优秀的地块，价格合适的话，我们肯定还会考虑。因为没有办法，企业要发展，现在供应的就是这些地块。无非就是利润空间没有之前那么高了，如果是正常去做的话，我们还是能达到微利的。”上述营销总监表示。
就限竞房的销售状况及未来的项目营销、拿地策略等问题，记者采访了上述提及的多家开发企业，但截至发稿，未收到有效回复。
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